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关于贯彻实施《青岛市国有土地上房屋征收​与补偿条例》有关问题的通知
  • 制发机关: 莱西市人民政府办公室
  • 发布日期:2022-04-07
  • 生效日期:2022-05-08
  • 废止日期:2027-05-07
  • 发布文号: 西政发〔2022〕11号
  • 索引号:
  • 政策咨询部门:莱西市住房城乡建设局
  • 政策咨询电话:88483289
  • 有无政策解读:
  • 有效性: 有效

莱西市人民政府关于贯彻实施《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知

 

各镇政府、街道办事处,经济开发区管委会,市政府各部门,各直属企事业单位,双管单位:

为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收人以及其他利害关系人的合法权益,根据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)和《青岛市人民政府关于贯彻实施﹤青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例﹥的通知》(青政发〔2013〕16号)(以下简称《通知》),结合我市实际,现就贯彻实施《条例》和《通知》的有关问题通知如下:

一、明确工作职责

(一)市人民政府负责本市行政区域的房屋征收与补偿工作。

(二)市住房城乡建设局作为市人民政府的房屋征收部门,组织实施本市行政区域的房屋征收与补偿工作。

市住房城乡建设局可以委托房屋征收实施单位,承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿工作不得以营利为目的。

市住房城乡建设局委托房屋征收实施单位实施征收与补偿的,应当与房屋征收实施单位签订委托协议。委托协议应当明确委托范围、委托事项、委托期限、委托费用以及双方的权利义务等。

市住房城乡建设局对房屋征收实施单位依据委托协议实施的房屋征收与补偿行为负责监督,并对其行为后果承担法律责任。

(三)发展改革、自然资源(规划)、综合执法、市场监管、税务、财政、审计、司法等有关部门应当依照法律、法规的规定,做好房屋征收与补偿的相关工作。

二、规范征收与补偿程序

根据相关法律、法规规定,因公共利益需要,确需征收房屋的,按以下程序进行:

(一)确需征收房屋的,由建设项目组织实施单位向市住房城乡建设局提交拟征收房屋范围的意见和自然资源部门出具的规划条件或者选址意见书、项目符合土地利用总体规划的证明文件。

市住房城乡建设局经审查认为符合相关规定的,报市人民政府批准确定拟征收房屋范围并公布。

(二)市住房城乡建设局应当组织对拟征收房屋范围内的房屋权属、用途、建筑面积以及租赁、抵押等情况,向房屋所有权人、使用权人和相关单位进行调查。房屋所有权人、使用权人和相关单位应当予以配合。调查结果应当在拟征收房屋范围内公布。

(三)市人民政府应当组织自然资源、住房城乡建设、综合执法、财政等有关部门,依法对拟征收房屋范围内未经登记和权属、用途不清的房屋进行调查、认定和处理。

(四)拟征收房屋范围公布后,有关部门应当暂停办理该范围内的以下手续:

1.新建、改建房屋;

2.改变房屋和土地用途;

3.房屋权属分割和抵押;

4.新增工商营业登记或者其他社会组织登记;

5.分立公有房屋承租关系;

6.其他可能导致不当增加补偿费用的行为。

市住房城乡建设局应当将前款所列事项在拟征收房屋范围内公告,并书面通知相关部门。公告和书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。

相关部门违反规定办理上述手续的,应当依法撤销相关手续。因房屋征收范围内的单位、个人或者相关部门违反规定办理上述手续而不当增加的补偿费用,不予补偿。

(五)市住房城乡建设局根据《条例》的规定和调查情况,拟定房屋征收补偿方案,报市人民政府。房屋征收补偿方案应当包括以下内容:

1.房屋征收的目的;

2.房屋征收的范围;

3.被征收房屋基本情况;

4.实施房屋补偿和货币补偿的方案;

5.房地产价格评估机构选定方法和选定期限;

6.征收补偿协议的签订期限;

7.被征收人搬迁腾房期限和临时过渡方式、期限;

8.补助和奖励标准;

9.其他事项。

(六)市人民政府应当组织发展改革、住房城乡建设、自然资源、财政、司法等有关部门对征收补偿方案进行论证,并在拟征收房屋范围内公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于三十日。

因旧城区改建需要征收房屋,超过百分之五十的被征收人、公有房屋承租人对征收补偿方案是否符合《条例》规定有异议的,市人民政府应当组织由被征收人、公有房屋承租人和公众代表参加的听证会听取意见。

(七)市人民政府应当根据征求意见和听证会的情况修改征收补偿方案,并将根据公众意见和听证会意见进行修改的情况在拟征收房屋范围内公布。

(八)市人民政府在作出房屋征收决定前,应当组织相关部门按照有关规定对拟实施的房屋征收进行社会稳定风险评估。

市人民政府的房屋征收社会稳定风险评估报告应当报青岛市房屋征收部门备案。

(九)在市人民政府作出房屋征收决定前,用于房屋征收的货币补偿资金、房屋补偿房源应当足额到位,补偿资金应当专户储存、专款专用。

(十)市人民政府作出房屋征收决定。

(十一)市人民政府应当自作出房屋征收决定之日起三日内在房屋征收范围内发布征收公告。征收公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。因实施保障性安居工程建设和旧城区改建而作出的房屋征收决定,应当报本级人民代表大会常务委员会备案。

(十二)自房屋征收公告发布之日起,有关部门应当停止办理征收范围内本条第(四)项所列事项的手续。

房屋征收范围内的社区居民委员会可以组织被征收人、公有房屋承租人代表组成房屋征收监督组织,向市住房城乡建设局反映有关房屋征收的意见、建议,监督房屋征收活动。

(十三)市住房城乡建设局应当严格按照征收公告确定的事项实施征收。

房屋征收公告发布后,市住房城乡建设局应当在现场公示征收工作流程、房屋征收部门和受委托的征收实施单位及其工作人员名单等,接受社会监督。

市住房城乡建设局、征收实施单位应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

(十四)市住房城乡建设局应当做好被征收房屋的征收评估工作。

1.《条例》和本通知规定的房屋市场价格、异地补偿房屋价款,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

《条例》和本通知规定的房屋市场价格,以房屋征收公告发布之日为基准日评估确定。

市住房城乡建设局应当向社会公布房地产价格评估机构的名录,供当事人选择。

2.房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定;在征收补偿方案规定的期限内未能协商一致的,由市住房城乡建设局组织被征收人、公有房屋承租人以投票、抽签等方式选定。

3.市住房城乡建设局应当将选定的房地产价格评估机构在征收范围内公告。

4.市住房城乡建设局应当与选定的房地产价格评估机构订立评估委托合同。市住房城乡建设局应当将评估委托合同在签订后的十五日内报青岛市房屋征收部门备案。

5.房屋征收评估一般采用市场比较法,参照邻近、同类房地产销售价格,结合被征收房屋的朝向、楼层等状况进行。

6.被征收人的土地权属面积大于房屋占地面积的,征收评估时应当对多出部分的土地使用权价值进行评估。

7.房地产价格评估机构应当在委托合同约定的期限内向市住房城乡建设局、被征收人、公有房屋承租人提交评估结果。

8.市住房城乡建设局应当在征收范围内公示评估结果。征收当事人对评估结果有异议的,按照有关规定执行。

(十五)市住房城乡建设局与被征收人应当依照《条例》和本通知的规定,就补偿方式、补偿房屋的地点和面积以及交付期限、货币补偿金额以及支付期限、搬迁期限以及搬迁补助费、停产停业损失补偿金和临时过渡方式、过渡期限、临时过渡补助费或者周转用房等事项,订立补偿协议。

对征收范围内的公有房屋,市住房城乡建设局应当与被征收人、公有房屋承租人签订补偿协议。

市住房城乡建设局应当将补偿情况在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布。

(十六)市住房城乡建设局与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的征收补偿协议签订期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋产权不明确的,由市住房城乡建设局按照征收补偿方案提出补偿意见,报请市人民政府作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

(十七)市住房城乡建设局应当按照房屋征收补偿协议或者补偿决定,向被征收人、公有房屋承租人支付补偿金或者交付补偿房屋。补偿房屋应当符合国家设计规范和质量安全标准,产权清晰且无权利限制。市住房城乡建设局应当协助被征收人或者公有房屋承租人办理房屋产权登记手续。

被征收人、公有房屋承租人应当在征收补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁;被征收人应当同时向市住房城乡建设局移交房地产权属证书。

(十八)被征收人、公有房屋承租人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由市人民政府依法申请人民法院强制执行并根据人民法院的裁定组织实施。

(十九)房屋征收决定作出后,市住房城乡建设局应当到不动产登记机构办理房地产权属注销登记手续,缴销原房地产权属证书;不能提交原房地产权属证书的,由不动产登记机构根据房屋征收决定和征收补偿协议、征收补偿决定或者人民法院生效法律文书,办理房地产权属注销登记手续,并将原房地产权属证书予以公告作废。

市住房城乡建设局应当建立健全房屋征收档案管理制度和统计资料报告制度。

(二十)审计机关应当按照规定对征收补偿费用管理和使用情况进行监督,并公布审计结果。

三、统一补偿标准

(一)被征收房屋和补偿房屋的面积以建筑面积计算。被征收房屋的建筑面积,按照以下规定确定:

1.私有房屋以房屋权属证书载明的建筑面积为准;

2.公有房屋以房屋权属证书或者计租表载明的建筑面积为准;

3.无房屋权属证书或者计租表但持有合法建设手续的房屋和计租表上未载明建筑面积的公有房屋,其建筑面积以批准建设文件载明的房屋建筑面积或者以房地产测绘机构实测的建筑面积为准。

被征收房屋的用途,以房屋权属证书、房屋计租表的记载为准。

房屋权属证书、房屋计租表与房地产登记簿的记载不一致的,除有证据证明房地产登记簿确有错误外,以房地产登记簿为准。

(二)征收补偿可以采用房屋补偿方式,也可以采用货币补偿方式。

(三)征收房屋实行房屋补偿的,应当根据城市规划和建设项目用途,实行就地或者异地房屋补偿。实行就地房屋补偿的,应当在建设项目规划用地红线范围内提供补偿房屋。

(四)征收住宅房屋实行就地房屋补偿的,应补偿面积按照下列规定执行:

1.按照被征收房屋面积给予补偿;被征收房屋面积不足二十五平方米的,按照二十五平方米计算;

2.增加十平方米住房改善面积;

3.被征收房屋面积与住房改善面积之和不足四十五平方米的,按照四十五平方米补偿,差额部分按照征收区域新建商品住房市场价格的百分之五十支付房款;

4.补偿房屋的公摊面积单独计入应补偿面积。

补偿房屋建筑面积超出前款规定应补偿面积的部分,按照补偿房屋的市场价格结算。

市人民政府可以根据本地实际,对本项规定的补偿标准作适当调整,报青岛市人民政府备案。

(五)实行就地房屋补偿的被征收人、公有住宅房屋承租人因经济困难或者其他原因不能支付本条第(四)项规定房款的,另行选择货币补偿或者异地房屋补偿。

(六)征收住宅房屋实行货币补偿的,以本条第(四)项规定计算的应补偿面积,按照征收区域新建商品住房市场价格结算货币补偿金。被征收人重新购买住房的,享受相关税收优惠政策。市住房城乡建设局在征收补偿完成30日内,应当将房屋征收决定和征收补偿明细等信息资料报税务部门。

(七)征收住宅房屋实行异地房屋补偿的,市住房城乡建设局应当提供与按照本条第(六)项规定方法计算的货币补偿金价款相当的房屋供被征收人选择。存在差价的,双方应当结算差价款。

(八)征收范围内的住宅房屋有下列情形之一的,分别按照下列规定予以补偿:

1.公有住宅房屋承租人选择房屋补偿方式且被征收人同意解除租赁关系的,由房屋承租人向被征收人支付按照住房制度改革有关规定购买被征收房屋应当支付的价款;房屋征收部门按照本条例的规定对原房屋承租人进行房屋补偿,补偿房屋的产权归原房屋承租人;

2.公有住宅房屋承租人选择货币补偿且被征收人同意的,由房屋征收部门将按照《条例》规定计算的补偿金扣除房屋承租人按照住房制度改革有关规定购买被征收房屋所应当支付的价款,余款支付给房屋承租人,扣除款支付给被征收人;

3.公有住宅房屋承租人与被征收人对补偿方式达不成一致意见的,市住房城乡建设局应当对被征收人实行房屋补偿。补偿的房屋由原房屋承租人承租,被征收人应当与原房屋承租人订立房屋租赁合同。

(九)征收非住宅房屋,实行就地房屋补偿的,按照被征收房屋建筑面积进行补偿;补偿房屋建筑面积超出被征收房屋建筑面积的部分,由被征收人按照补偿房屋的市场价格支付房款。

实行货币补偿的,市住房城乡建设局应当对被征收房屋建筑面积按照征收区域新建同类非住宅商品房市场价格向被征收人支付货币补偿金。

实行异地房屋补偿的,市住房城乡建设局应当提供与按照货币补偿方式计算的补偿金价款相当的房屋供被征收人选择,补偿房屋价款和货币补偿金存在差价的,双方应当结算差价款。

(十)征收依法实施行政代管的房屋,由市住房城乡建设局按照《条例》规定给予补偿,货币补偿金或者补偿房屋由市住房城乡建设局代管。征收补偿协议应当经公证机关公证,并办理被征收房屋的证据保全公证。

(十一)征收未超过批准使用期限的临时建筑,应当按照建筑造价结合剩余使用年限给予补偿。

对违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑,不予补偿、补助,由当事人在有关部门确定的期限内自行拆除;逾期不拆除的,由市人民政府责成有关部门依法强制拆除。

(十二)征收住宅房屋,被征收人或者公有房屋承租人需要临时过渡的,市住房城乡建设局应当按照补偿协议约定的临时过渡期限支付临时过渡补助费或者提供周转房。

临时过渡补助费按以下标准执行:

1.选择货币补偿的,对被征收人按照征收房屋合法建筑面积,每月每平方米20元标准,一次性计发10个月临时过渡补助费。

2.选择房屋补偿的,对被征收人按照征收房屋合法建筑面积和约定的过渡期限,每月每平方米20元标准,计发临时过渡补助费。

3.房屋建筑面积与增加的10平方米住房改善面积之和不足45平方米的,其临时过渡补助费按45平方米计发。

市住房城乡建设局不能按照规定交付补偿房屋而延长过渡期限的,应当自逾期之日起按照每月每平方米40元标准计发临时过渡补助费。对周转房的使用人,除继续提供周转房外,还应当自逾期之日起支付临时过渡补助费。

(十三)被征收房屋同时符合下列条件的,市住房城乡建设局应当给予停产停业损失补偿:

1.房屋权属证书记载的房屋用途为商业、办公、工业等非住宅用途,或经市人民政府按规定程序认定为非住宅用途的;

2.具有合法的营业执照、税务登记证并在近3年内有纳税记录的;

3.房屋权属证书、营业执照、税务登记证注明的营业地址相一致。

对住宅房屋用于商业经营或其他非住宅用途的,具备上述第第2、3目条件的,市住房城乡建设局应当按照实际经营面积和本通知规定的标准,一次性发放12个月的停产停业损失补偿金。

停产停业损失补偿按以下标准执行:

1.选择货币补偿的,根据被征收房屋合法建筑面积,按照每月每平方米30元标准,一次性计发10个月的停产停业损失补偿费。

2.选择房屋补偿的,根据被征收房屋合法建筑面积和协议约定的期限,按每月每平方米30元标准,计发停产停业损失补偿费。超出协议约定期限,从逾期之日起按每月每平方米45元标准,计发停产停业损失补偿费。

(十四)征收人或者公有房屋承租人在征收补偿协议约定的期限内搬迁腾房的,市住房城乡建设局应当按照有关规定给予搬迁补助费和速迁奖励费。

1.房屋搬迁补助费按以下标准执行:

(1)征收住宅房屋,先搬迁后回迁的,搬迁补助费按每户2000元计发;先建设后拆除的,搬迁补助费按每户1000元计发。

(2)征收非住宅房屋,搬迁补助费按被征收房屋合法建筑面积,每平方米35元计发。

2.速迁奖励费按以下标准执行:

(1)被征收人在规定的期限内签订《房屋征收安置补偿协议》的,每户奖励10000元;在规定的期限内未签订《房屋征收安置补偿协议》的,不予奖励。

(2)被征收人在规定期限内搬迁腾房取得《搬迁腾房验收合格单》并同时向房屋征收部门移交房地产权证书的,每户奖励10000元;在规定的期限内未取得《搬迁腾房验收合格单》或者未向房屋征收部门移交房地产权证书的,不予奖励。

四、依法做好未登记建筑和用途不清房屋征收与补偿

(一)未登记建筑是指未取得合法产权证照的住宅房屋、非住宅房屋等建筑物及构筑物。用途不清房屋是指房地产权证或相关批准手续未载明用途的房屋。

(二)市人民政府指定市住房城乡建设局或其他相关单位对征收范围内未登记建筑和用途不清房屋的权属、区位、用途、建筑面积、结构等情况进行调查的,未登记建筑和用途不清房屋的产权人或使用人应当积极配合。

市人民政府负责组织自然资源、住房城乡建设、综合执法、财政、审计等部门对调查情况进行认定,并出具意见。

(三)未登记建筑符合下列情形之一的,由市住房城乡建设局按照房屋征收补偿方案予以补偿:

1.在1989年9月1日《青岛市城市建筑规划管理暂行办法》施行以前建成,使用人在房屋内有常住户口或工商营业登记、其他社会组织登记,具备居住条件或使用功能的未登记建筑,建筑面积以房地产测绘机构实测为准。

2.已依法取得规划或施工建设相关手续并按规定建成的,其建筑面积以批准手续载明的建筑面积为准。如已建成的未登记建筑面积小于规划或施工建设批准手续载明面积的,以房地产测绘机构实测的建筑面积为准。

3.已取得国有土地使用证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证的在建工程,以批准手续载明的建筑面积为准。

(四)未登记建筑的用途以批准载明的用途为准。建设手续不全或未载明用途的,以市人民政府出具的认定意见为准。

(五)未登记的阁楼、地下室或半地下室等附属物,按照市人民政府出具的认定意见,由房屋征收评估机构结合实际使用情况评估后予以补偿。

本通知自2022年5月8日起施行,有效期至2027年5月7日。

 

 

                          莱西市人民政府

                         2022年4月7日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

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